Ev almak, satmak veya kiralamak isteyenlerin karşısına çıkan en büyük engellerden biri, süreç boyunca duyulan terimlerdir. Tapu, takyidat, ekspertiz, iskan, kat irtifakı gibi kavramları bilmek hem hak kaybını önler hem de görüşmeleri çok daha rahat hale getirir.
İlke Emlak olarak 1998 yılından beri Küçükyalı, Altıntepe, İdealtepe, Bostancı ve Maltepe çevresinde yürüttüğümüz çalışmalarda en sık karşılaştığımız terimleri, sade bir dille bu rehberde topladık.
Tapu ile İlgili Terimler
Tapu Senedi: Bir taşınmazın mülkiyetini gösteren resmî belgedir. Tapu kaydı Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’nde tutulur.
Tapu Kaydı: Taşınmazın malikini, niteliğini, yüzölçümünü ve üzerindeki şerh, ipotek gibi kayıtları gösteren resmî kayıttır. Alım öncesinde mutlaka incelenmelidir. Satış sürecinde tapuyu korumaya yönelik tapu kilitleme işlemi hakkında da bilgi alabilirsiniz.
Kat Mülkiyeti: Binanın bağımsız bölümlerinin (dairelerin) ayrı ayrı mülkiyet konusu olabildiği tapu türüdür. Bina tamamlanmış ve yapı kullanım izni alınmışsa daire genellikle bu tapu türüyle işlem görür.
Kat İrtifakı: Bina henüz tamamlanmamışken veya kat mülkiyetine geçiş yapılmamışken bağımsız bölümler için kurulan tapu türüdür. Kat irtifaklı bir daire alırken binanın durumu ve kredi uygunluğu ayrıca araştırılmalıdır.
Hisseli Tapu: Taşınmazın birden fazla kişiye hisse oranlarıyla ait olduğu tapu türüdür. Hisseli tapularda satış için diğer hissedarların durumu da önem taşır. Miras yoluyla oluşan hisselerde izlenecek yol için miras kalan hisse nasıl satılır rehberimizi inceleyebilirsiniz.
Arsa Payı: Bir bağımsız bölümün, binanın üzerinde bulunduğu arsa içindeki payıdır.
Takyidat: Tapu kaydı üzerinde yer alan ipotek, haciz, şerh, beyan gibi kısıtlamaların genel adıdır.
İpotek: Bir borcun teminatı olarak taşınmaz üzerine konulan haktır. Konut kredisiyle alınan dairelerde banka lehine ipotek bulunması olağandır. Satış sırasında bu konunun nasıl yürütüleceği önceden netleştirilmelidir.
Haciz: Alacaklının talebiyle taşınmaz üzerine konulan kısıtlamadır. Haciz bulunan bir taşınmazda işlem öncesinde durumun hukuki olarak değerlendirilmesi gerekir.
Şerh ve Beyan: Tapu kaydına işlenen, taşınmazla ilgili bilgi veya sınırlama içeren notlardır. Nitelikleri birbirinden farklı olduğundan, kayıtta gördüğünüz her not için açıklama istemelisiniz.
Satış Vaadi Sözleşmesi: Taraflar ileride taşınmaz satışı yapmayı taahhüt ettiğinde düzenlenen sözleşmedir. Geçerli olabilmesi için resmî şekil şartlarına uyulması gerekir.
Yapı ve Ruhsat Terimleri
Yapı Ruhsatı: Bir binanın inşasına izin veren resmî belgedir.
Yapı Kullanım İzin Belgesi (İskan): Binanın ruhsata ve projeye uygun tamamlandığını, kullanıma açılabileceğini gösteren belgedir. Konutu alırken iskanın varlığı mutlaka sorulmalıdır.
Kentsel Dönüşüm: Riskli yapıların yenilenmesine yönelik düzenlemelerin genel adıdır. Sizin binanız veya almayı düşündüğünüz bina bu kapsamdaysa süreç ve haklar ayrıca araştırılmalıdır.
Riskli Yapı: Mevzuata göre yapılan tespitle deprem riski taşıdığı belirlenen yapıdır.
Kat Karşılığı: Arsa sahibinin arsasını müteahhide vererek, karşılığında inşa edilecek binadan bağımsız bölüm aldığı yöntemdir.
DASK: Zorunlu deprem sigortasıdır. Tapu işlemi sırasında geçerli poliçe istenir. Güncel düzenleme için DASK’ta 2026 değişiklikleri yazımıza bakabilirsiniz.
Metrekare ve Daire Tipleri
Brüt Metrekare: Duvar kalınlıkları, ortak alan payı ve benzeri alanlar dahil toplam alandır.
Net Metrekare: Dairenin içinde fiilen kullanılan alandır. İlanları karşılaştırırken mutlaka aynı ölçüt kullanılmalıdır.
Dubleks: İki katlı ve katlar arası iç merdivenle bağlanan dairedir.
Loft: Yüksek tavanlı, genellikle açık planlı daire tipidir.
Bahçe Katı / Bahçe Kullanımlı Daire: Bahçeye çıkışı olan veya bahçe kullanım hakkı bulunan dairedir. Kullanım hakkının tapuda veya yönetim planında nasıl yer aldığı kontrol edilmelidir.
Çatı Dubleksi: Binanın en üst katında, çatı katıyla birlikte tasarlanmış daire tipidir.
Cephe: Dairenin baktığı yöndür. Güneş alma, manzara ve ısınma açısından değeri etkileyebilir.
Bölgemizdeki konut seçeneklerini mahalle mahalle incelemek isterseniz Maltepe satılık daire rehberimize ve Maltepe Bağlarbaşı rehberimize göz atabilirsiniz.
Değerleme ve Fiyat Terimleri
Ekspertiz (Değerleme Raporu): Taşınmazın değerinin yetkili kuruluşlarca belirlendiği rapordur. Konut kredisi işlemlerinde banka tarafından istenir. Değerin nasıl oluştuğunu ev değerleme ve ekspertiz rehberimizde bulabilirsiniz.
Rayiç Bedel: Belediyelerin emlak vergisi ve harç hesaplamasında kullandığı bedeldir. Piyasa satış fiyatıyla aynı olmak zorunda değildir.
Emsal: Değerlemede karşılaştırma için kullanılan, benzer özellikteki taşınmazdır.
Pazarlık Payı: İlan fiyatı ile gerçekleşen satış bedeli arasındaki olası farktır. Fiyat belirleme ve satış planı için evimi satmak istiyorum, nereden başlamalıyım? ve evinizi neden satamıyorsunuz? yazılarımıza göz atabilirsiniz.
Brüt Kira Çarpanı / Amortisman Süresi: Satış bedelinin yıllık brüt kira gelirine oranlanmasıyla hesaplanan basit göstergedir. Vergi, bakım ve boş kalma süreleri dahil edilmediğinden net getiriyi yansıtmaz.
Kiralama Terimleri
Kiralık seçeneklerimizi kiralık daire ilanları sayfamızda görebilirsiniz.
Depozito: Kira sözleşmesi sırasında, olası hasar veya borçlara karşı güvence olarak alınan tutardır. Sözleşme sona erip konut teslim edildikten sonra, borç veya hasar yoksa iade edilir.
Aidat: Site veya apartman yönetimi tarafından belirlenen, ortak giderlere katkı bedelidir. Aidatın kiracıya mı, ev sahibine mi ait olduğu sözleşmede açıkça yazılmalıdır.
Kira Artış Oranı: Kira bedelinin yenileme dönemlerinde hangi esasa göre artırılacağını belirleyen orandır. Güncel kira mevzuatı ve yürürlükteki düzenlemeler takip edilmelidir.
Tahliye Taahhütnamesi: Kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını taahhüt ettiği belgedir. Geçerliliği şekil ve tarih şartlarına bağlıdır.
Kira Sözleşmesi: Kiraya veren ile kiracının hak ve yükümlülüklerini belirleyen yazılı anlaşmadır.
Alım Satımda Maliyet Terimleri
Tapu Harcı: Tapu devri sırasında ödenen harçtır. Alıcı ve satıcıya düşen oranlar ile güncel tutarlar için tapu müdürlüğünün duyurularına bakılmalıdır.
Döner Sermaye Bedeli: Tapu işlemleri sırasında ödenen hizmet bedelidir.
Değer Artış Kazancı Vergisi: Belirli koşullarda taşınmaz satışından doğan kazanca uygulanan vergidir. Elde tutma süresi gibi koşullar hesaplamayı etkiler.
Emlak Vergisi: Taşınmaz maliklerinin belediyelere yıllık olarak ödediği vergidir.
Hizmet Bedeli (Komisyon): Emlak danışmanının sunduğu hizmet karşılığı alınan bedeldir. Doğru danışman seçimi için emlakçı ve satış stratejisi nasıl seçilir yazımızı okuyabilirsiniz.
Krediye Uygunluk: Taşınmazın banka tarafından konut kredisi için uygun bulunmasıdır. Tapu türü, yapı durumu ve ekspertiz sonucu etkili olabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark nedir?
Kat mülkiyeti, bina tamamlandıktan sonra bağımsız bölümlerin ayrı mülkiyet konusu olduğu tapu türüdür. Kat irtifakı ise bina henüz tamamlanmadan veya geçiş yapılmadan önce kurulan hak türüdür.
Takyidat ne anlama gelir?
Tapu kaydındaki ipotek, haciz, şerh ve beyan gibi kısıtlamaların genel adıdır. Alımdan önce bunların açıklanması ve değerlendirilmesi önerilir.
İskan almayan daire satın alınabilir mi?
Hukuken satış mümkün olabilir, ancak kredi uygunluğu ve kullanım açısından risk taşıyabilir. Satın almadan önce durumun uzman görüşüyle değerlendirilmesi önerilir.
Brüt ve net metrekare arasındaki fark nedir?
Brüt metrekare ortak alan payı ve duvarlar dahil toplam alandır. Net metrekare ise dairenin fiilen kullanılabilen iç alanıdır.
Depozito ne zaman iade edilir?
Genellikle kira sözleşmesi sona erip konut teslim edildikten sonra, borç veya hasar yoksa iade edilir. Süre ve koşulların sözleşmede açıkça belirtilmesi önemlidir.
İlke Emlak ile Gayrimenkul Danışmanlığı
İlke Emlak, 1998 yılından beri aynı adreste hizmet veren bir aile şirketidir. Ahu Süslü ve İlker Süslü’nün öncülüğünde Küçükyalı, Altıntepe, İdealtepe, Bostancı, Çınar, Adatepe, Yüzevler, Altayçeşme, Yalı ve Feyzullah mahallelerinde satış ve kiralama danışmanlığı sunuyoruz.
Bölgelere özel rehberlerimiz: Altıntepe emlak ve gayrimenkul danışmanlığı ve Bostancı ile Altıntepe’de yerel emlak uzmanı.
Güncel satılık daire ilanlarımızı inceleyebilir, bir terimin anlamını, tapu kaydınızdaki bir notu veya sözleşmedeki bir maddeyi sormak için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
İlke Emlak | 1998'den Beri Aynı Yerde, Aynı Aile, Aynı Güven.
Yasal Bilgilendirme ve Sorumluluk Notu
Bu blog yazısı, genel bilgilendirme amacıyla İlke Emlak tarafından hazırlanmıştır. İçerikte yer alan gayrimenkul piyasası değerlendirmeleri, fiyat bilgileri, hesaplamalar ve açıklamalar yayımlandığı tarihteki koşullara göre değişiklik gösterebilir. Sunulan bilgiler kesin yatırım, finansal veya hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Gayrimenkul alım, satım ve kiralama işlemlerinde güncel mevzuatın ve taşınmaza özel koşulların değerlendirilmesi önerilir.
Son güncelleme: 14 Ekim 2026
